万科与融信：旧故事的两个新结局

撕心裂肺的笑话和悠长的白日梦音乐：环球青年旅舍

第01章山上烫

“你我从来没有在十字路口碰撞过的感觉。” 苏五人《爱错过》

如果9月30日你的朋友圈里没有烟台山的照片，那你可能老了。 烟台山毫无防备，毫无顾虑，成了福州的一大堵车。 百度地图上，仓前路红得像福州夏天的炎热，说不通，就像那个遥远的下午，奥雷连诺·布恩迪亚上校第一次被父亲带去摸冰时的反应：这东西好烫。 很热。 9月30日，烟台山从安澜会馆至亭下路西区的街道正式开放。 从此，整个烟台山街区得到了完整的呈现。 一大早就开始了，人流已经爆棚了。

而到了晚上，黑夜给了我黑色的眼睛，我用它一路向西走到了三仙洲桥，才在解放桥找到了失散的朋友。

这个国庆节，烟台山成了福州年轻人的伍德斯托克完美国际2人鱼之伤，一个消暑的好去处。 烟台山也成为继三坊七巷、上下行之后的第三个国庆推荐景点。 论人流量，更是有过之而无不及。 而且乘客的平均年龄远低于前两位：几乎都是年轻人。 与此同时，不远处的上下杭苍峡区融信海悦江潮静得像沉睡的大提琴，街道比达叔的钱包还​​干净。 整条街出现频率最高的是一个大字：旺铺租。

谁能想到，几年前，作为福州市城市更新的两个重点项目，竟然站在了同一起跑线上？

套房关心福州一切

88原创内容

没有公开

第02章得意的地王

“那时候她还太小，不知道所有的命运赐予的礼物，价格都已经暗中标好了。” 茨威格的《亡灵女王》

2014年，融信以76亿多的天价总价拿下福州苍峡、太平汀洲地块，创福建地块总价新高。 这是当时福建省最大的城市更新项目。

一年后，万科以总价15.8亿元中标烟台山历史景观区改造用地，楼面价高达15230元。

两块地块具有相同的特点：地块狭长，不规则，历史建筑较多完美国际2人鱼之伤，未拆房屋较多。

情况复杂，地上建筑复杂，规划业态更复杂。

所以，在两块土地找到真正的归宿之前，他们都通过了一次拍卖。 调整规划条件后，转售成功。

烟台山地块，也只有万科家族有勇气举牌。 面对这两个重要的城市更新地块，两家房企都给予了足够的重视。 辞去实际职务，成为万科事实上的精神象征后，王石一般只谈三件事：游学、划船、做红烧肉。 谈房地产太俗了。 而王石为数不多的“看中”、值得亲自去看看的项目，就是那些“有趣”的“灯塔”项目：有创意、有情调、赔钱概率大的项目。 烟台山就是其中之一。 看过项目后，王石认为，从房地产开发的财务角度来看，这是一笔“不成功的生意”； 是一个企业服务社会的成功范例。”后来，王石甚至公开支持福州烟台山项目，“如果能把更多的考古遗址打造成游客必去的地方，那么这个城市就会更有趣。 没了。” 荣信也是一样。 项目部的人都明白，堪称福建总地价之王的苍峡地块，是为数不多的老板亲自关注的项目之一。

在人员队伍配置上，两家地产公司也给予了重中之重。

融信合作伙伴包括清华设计院、美国木业事务所、JWDA、朗道等一线单位和非遗工匠； 万科采用集群式设计，以中国城市规划设计院为依托，数十轮政府专家联席会议研究验证最终规划方案，合作伙伴还包括Lab D+H、AB等一线设计单位概念。 双方在古建筑的修建和修复方面不遗余力的投入。 不用说，结果也很精彩。 延伸阅读：融信海悦 江潮万科 烟台山 至此，两个项目似乎在沿着同一条轨迹前行。 但从对苍峡项目合伙人的采访中，我们发现了细微的差别：“业主（融信）的出发点是最大化可售物业，现在设计完成，业主依然坚持初衷.目前，所有产品均有售。

烟台山的商家虽然也有售卖，但当初地块没有出现，销售受阻，市总今天做出了一个非常英明的决定：

改变自给自足。 从部分自给，到一期自给，再到全部自给。 这是一个可以写入福州房地产营销案例教材的操作。 正因如此不同，融信的苍霞和万科的烟台山开始了不同的命运。

第03话身体与灵魂

“你得到的只是我的身体，却得不到我的灵魂。” 至尊宝物《大圣的姻缘》

自给自足是一条商业街能否经营的金标准； 自持不一定做的好，但不自持的肯定做不好。 在一个不可持续的企业中，产权分散在观念不同的所有者手中。 统一思想和商业计划是不可能的。 商业的完整性和一致性只是空中楼阁。 就像俄罗斯，除了回族，没有办法拿下车臣这个加盟共和国。 . 但是对于一个逐利的开发商来说，谁愿意先赚投资的慢钱，能赚快钱的再收租金呢？ 虽然龙湖在各个场合都强调，自持的商场是公司收入的护城河，但实际上，对于重资产的巨大积累来说，那点收入根本不算什么。 真正看重的是重资产对财务报表的隐性贡献。 没有展开。 由此看来，如果门店一开始就好卖，万科未必会下定决心自营。 但君子言行不计其心，天下人皆奸商。 是万科毅然改变了高度的自给自足，才成就了今天的烟台山。 万科的魅力在于冰冷的金融逻辑。 公司偶尔会有一些冷门但大受欢迎的项目。 在这些项目中，存在着令人惊叹的创作情境。 如良渚，如永庆坊，如鹅岭峰，如烟台山。 福州不缺有文化底蕴的建筑，更不用说老街区了。 比如ZF主导的三坊七巷和上下行。 它在街道、建筑物，甚至许多装饰细节中都引人注目。 在基建狂人中国，只要预算充足，几乎可以复制任何建筑和街区，包括《清明上河图》等商业大作。 但难以重现的是人气和繁荣。 体验过地铁未建前宇宙中心东街口盛况的朋友就会明白达叔想表达的意思。

一个已经没落的老商圈，想要焕发新生，更是难上加难。 清明上河图上的酒肆就算是完全复原，也难以再现昔日的繁华。 为什么？ 人们已经改变了。 2022年的人需要2022年的商业，建筑只是载体，人群才是商圈的灵魂。 至此，三坊七巷和上下行只是恢复了原貌，却再也没有起色。 鱼丸、燕子、芋泥、茉莉花茶，它们是福州的标签，一千年前都是网红，但绝不是这个时代的商业主角。 一座老建筑被用作博物馆，是老建筑消亡的标志，一个保存完好的标本，但已不复存在。 老建筑需要新的表现形式、新的形式，才能在新时代真正焕发生机。 比如宽窄巷子，比如猛追湾，比如安福路。 一百年前，苍峡是福州十里外市。 中平路上有商行260家，银行100多家，会馆30多家。 生意兴隆，富贵同居。 这是一个满是船只的通商口岸。

烟台山的使馆区和教堂，使整个烟台山成为福州最具洋气的地方； 它聚集了17个领事馆、33个外国公司、8个教堂、3个教会医院和11个教会学校。 它就是福州国际建筑博物馆，浓缩了近代历史。 但建国后，苍峡早已没有了往日的繁华。 解放桥周边大部分是破旧的棚户区。 同样，烟台山的辉煌也是半个世纪之后。 2022年，这样的历史街区应该搭配怎样的气质和业态？

第04章福州青年的耶路撒冷

“万科在烟台山杀了半个世纪的寂寞。” 马尔克斯《百年孤独》

德克老师对福州还是不够了解。 如果要和烟台山打个比方，那绝对不是上海的外滩，厦门的鼓浪屿。上海的外滩，福州的烟台山……｜Deco置业频道

建国后的烟台山是什么样子，走一走还没有统一整治的富源路和公园路就知道了：这样破败的棚户区，就是烟台山的背景。 远不如一向热闹的外滩和一向是厦门名片的鼓浪屿。 真要比较的话，应该是上海的新天地和安福路，厦门的沙坡尾。 在这一点上，你必须给万科以尊重。 彻底改变了烟台山的城市界面和商业气质。 正如马尔克斯所说，万科是凶手，它杀死了烟台山半个世纪的孤独。 决定自给自足后，万科将招商经营与烟台山建设同等重要。 但最难能可贵的一点是，在品牌的选择上，万科坚定地选择了年轻有特色的小品牌，而不是那些比较知名的品牌。 这让烟台山庆幸没有像鼓浪屿、曾厝垵一样成为又一条充斥着义乌小商品、臭豆腐、烤鱿鱼的低俗商业街。 长路献给远方，星光献给长夜，拿什么献给你，我的烟台山？ 万科不断询问、思考、寻找，最终决定将福州所有的潮牌都奉献给曾经西烟台山。

与此同时，万科还做了一件非常困难的事情：保持立面的统一气质。

要知道，这些时尚品牌主理人个个个性鲜明。 万科的态度是我们欢迎个性，但必须在烟台山的整体气质下统一。 招募合适的商户是招商部的KPI； 而在门面形象上，让进店的商家保持一致，是设计部门的坚持。 里面几方的口角加起来可以吐槽十场。 值得一提的是，在年轻时尚品牌中，有一家有点老派的宝藏餐厅：来自马尾的兴鲜餐厅。 来历是福州万科城管去马尾老板紫泰开会时，发现了这家马尾口碑最高的老字号。 惊叹之后，便邀他到烟台山开店。 达叔在这一点上是绝对赞同的。 兴鲜是一家永远不会踩雷的餐厅，能保持老牌餐厅的口味水准，实属难得。 从兴贤饭店就可以看得出来，他应该是个有品位的领导。 对了，作为仙游人开的饭馆，兴仙的卤面是福州最好的，没有之一。 请务必订购。 几乎烟台山的每一家小店都有这样的一家：不为大众所熟知； 但他们都有独特的个性和气质。 他们在小红书和大众点评上都有自己的基石粉丝群。 ，尤其是在年轻人中。

想知道福州年轻人喜欢什么牌子，可以去烟台山看看。 在这一点上，烟台山几乎做了和安福路一样的事情：如果有一天，一个网红品牌要进驻福州，他们的首选一定是烟台山，而不是商场。 如果将一直自持到那一天的万科卖掉，当然可以获得更丰厚的回报。

第05章爆发与沉寂

“一代有钱人终究会变穷，但永远会有富人。” 刺猬《火车开出云端，梦在九重天》

在2021年福州第一场土地拍卖之前，我们说过，要知道开发商对福州市场后劲的信心，看看两家房地产公司：融信和万科。

两家房地产公司，看看“融信”和“万科”。 融信刚刚在杭州投资142亿拿下杭州7块住宅用地。 融信2020年上半年的销售业绩显示，融信销售的主要来源地为杭州、福州和南京，这三个城市的销售额占比达到59%。 目前融信在福州的土地储备有限，补仓势在必行。 在四个市区的地块中，这次融信的申请最多，多达8-9个。 福州万科去年在福州夺得成交额桂冠，迎来属于自己的高光时刻。 不过，今年的土地储备还没有补仓。 商业和停车位占可售价值的很大一部分。 一组。 以这两家开发商在本次土拍中的实力为参照，或许可以看出开发商对福州的信心有多大。 那时，荣信正在用巨资到处买地。 杭州花了几百亿，福州也重金买了三块地。 万科也将三江口站的岗亭抬高了几尺。 延伸阅读：福州首次集中供地，你需要知道的几件事照例早入市； 福州公司虽然不再拿地，但仍有大市场City Light撑场面，整体销量保持在前列。 然而，荣信三地的重头戏——国宅却进展艰难。 到目前为止，只开设了一个销售办事处。 市场上，也是一片寂静。 萧伯纳说过，人生有两种悲剧，一种是志存高远，一种是心灰意冷。

波涛汹涌的烟台山，寂静的海月潮，一如两位主人的现状。 万科和荣信这对CP的故事，就像武侠小说里的过场动画。 两朵花开，一人一朵。 除了这两个城市更新地块和2021年的第一次土地拍卖，早在2007年，它们就曾以类似的方式一起出现过。 2007年9月，万科首次进驻福州。 以福州总价地王的价格，以27.2亿元拿下五四北地块，即后来的金玉容县。 楼面价7096元/㎡，触目惊心。 行业; 要知道，当时毗邻该地块的北上二期，销售均价仅为6600元/㎡。 这是万科在全国收购的仅有的两个地王之一，可见万科看好五四北。 后来的故事大家都知道了。 不到一个月后，旨在抑制房地产投机的新政策出台。 二套房首付上调至40%，利率上调10%。 万科7000元拿地，8000元卖房，一进福州就开始做公益。 事实上，那天的土拍卖会上，有两个地王； 另一个是荣信。 在同一场土地拍卖中，融信以9953元/㎡的楼面价拍得原福州玻璃厂/真空瓶厂地块，刷新了福州地价单价纪录。 地价也接近周边商品房价格。 面对新政的铁拳，融信以7000万元保证金为代价，退还土地，承诺赔偿，割肉割肉。 久而久之，一代富人终将穷尽，但总有富人。 福州地产舞台的中心也从福建民营企业变成了福建国有企业。 几年前的狂妄，犹如一场大梦。 就像起得太早的达叔，早上九点多就突然昏昏欲睡，梦见一个已经不复存在的浩瀚时光。